南京地铁商业经营探索与实践
2017年10月28日      丁鸿鸣 | 南京地铁集团有限公司资源开发有限责任公司副总经理

一、南京地铁建设概况

南京地铁现已开通运营1、2、3、4、10、S1、S8线7条线路,线路总长258公里、139座车站,日均客流量超过260万人次,最高客流达312万人次。

2017年底,南京地铁将开通宁和城际(41.7公里),力争开通宁高城际二期(51.3公里)、续建宁溧城际(30.5公里)、7号线(35.7公里)、5号线(37.2公里)、1号线北延工程(7.2公里),启动2号线西延(5.6公里)、6号线(34.8公里)、宁句城际(24.8公里),继续推进包括10号线二期(12.1公里)在内等多条线路的前期工作。

按照南京地铁线网规划,南京市中心城区主要轨道交通线网规划规模达到15条、593公里。另有都市圈轨道10条,在南京境内长320.5公里,合计913.5公里。城市中心区密度达0.70km/km2。

二、南京地铁资源开发基本情况介绍

(一)南京地铁资源业务板块

南京地铁资源开发业务:“3+1”的业务板块,“3”是上盖物业开发(含沿线土地开发)、地铁资源经营、工程监测,“1”是物业管理服务。

上盖物业开发:主要针对与地铁车站组合一体化设计地块商业开发,基础工程与车站同步设计和建设,通过土地招拍挂取得地块使用权,然后自筹资金建设,自持经营。目前成立了金马公司,主要负责金马路地块运作。后期随着地块的增加,将成立相应的项目公司。

资源经营:地铁建设过程中形成的资源项目和资源公司自建上盖物业项目,建设过程中形成的资源包括广告、通讯、商业(车站商业、出入口组合商业、上盖物业等)等。

工程监测:负责地铁在建及运营线路结构监测与保护。

物业管理:有一个物业管理公司(国家一级资质),主要任务是地铁各类物业的管理(包括商业项目)以及部分车站的保洁,2013年机构改革前承担了部分社会物业管理项目。

(二)南京地铁资源公司组织架构

1.南京地铁集团有限公司组织架构

南京地铁集团有限公司成立于2012年,内设10个部门、1个直属单位、4家子公司。

2.南京地铁资源开发有限责任公司组织架构

2013年,按照市委、市政府关于南京地铁集团综合改革的要求,南京地铁集团通过吸收合并南京城市地铁实业集团有限公司、南京地铁科技咨询有限公司和南京城市风行广告公司等三家全资子公司,转让南京绿之星花卉园艺公司等7家公司股权等方式对资源开发板块进行了全面而系统的整合,成立南京地铁资源开发公司。成立之初,资源公司实行事业部制,内设办公室、人力资源部、财务审计部、投资发展部和安全质量部5个职能部门,土地开发、物业开发、资源经营、工程服务4个事业部和南京地铁物业公司1个全资子公司。

2017年,资源公司结合业务发展需要,按业务流程重新对公司组织架构进行了调整和优化。目前资源公司组织架构采用直线职能制,设置为“6+5+1+N”模式,即6个职能部门(办公室、组织人事部、财务管理部、企业管理部(合约部)、监督工作办公室、安全质量部),5个业务部门(前期策划部、工程建设部、商业经营部、信息传媒部、监护工程部),1个全资子公司(南京地铁物业管理有限责任公司),N个合资子公司。

三、南京地铁商业资源基本情况介绍

(一)南京地铁商业资源概况

经过十余年的发展,南京地铁拥有商业资源24.2万㎡,其中车站商业2万㎡、上盖物业(含组合商业)18.8万㎡、资源公司自建物业3.4万㎡。

(二)南京地铁商业资源开发收益

2013年,资源公司成立后,商业资源收益稳步上升,2013-2016年分别实现收益0.88亿元、1.09亿元、1.39亿元和1.51亿元,2017年有望实现收益1.67亿元。

四、南京地铁商业资源开发的探索与实践

南京地铁商业开发经营伴随着地铁线网的逐步增加,从初创到发展、从萌芽到成熟,历经四个阶段。

(一)第一阶段:探索期(1号线)

2000年,南京地铁1号线开始建设。一号线开建之前,由于国家政策性管控,自1989年动议,经历了十多年的项目报审筹备准备期。由于筹备充分,南京地铁在一号线工程筹划上充分考虑了资源经营的需要,商业项目与工程建设一并研究和实施。一方面利用车站富余空间设立商铺,另一方面在商业繁华地段挖掘空间设立商业,特别是利用地铁工程建设中配线上方空间,变废为宝,形成商业体。同时还利用建设剩余地块建设组合商业。1号线共配建整体商业14900㎡、零星商业546㎡。

(二)第二阶段:发展期(1号线南延线、2号线)

有了一号线的经验积累,南京地铁一方面利用车站条件配建一定的商业,如奥体东站6400㎡、新街口3055㎡、集庆门大街站5187㎡、汉中门站926㎡、西安门站1555㎡、苜蓿园站499㎡、南大仙林站573㎡、南京南站2047㎡等商业街,以及小龙湾22685㎡、天印大道700㎡、龙眠大道3000㎡、兴隆大街站456㎡、孝陵卫站371㎡等车站组合商业体,共计配建商业13处、总面积47454㎡。

另一方面大胆借鉴香港地铁和上海地铁商业开发的经验,大胆尝试车辆基地的一体化的设计与开发,在地铁建设时同步配建商业等配套设施,并预留二次开发条件,为上层加盖公寓(或住宅)及周边地块组合开发创造接口条件。如二号线油坊桥站配建了天迈组合商业,同时预留了一幢住宅公寓的二次开发条件,并作为土地出让招拍挂。一号线南延线大学城车辆基地配建商业两层,并预留二次开发住宅16幢,共计51900㎡。

(三)第三阶段:混沌期(三号线、十号线、四号线、S8线)

2010年南京地铁三号线开建以来,南京地铁进入到八线共建的大发展时期。新线建设规模大、工期紧、任务重,商业也随地铁建设同步实施,但随着地铁建设任务量的加大,由于建设协调难度,部分商业结构的建设成了甩项,地铁开通后也成了永远的甩项,造成商业结构设施的残缺,无法满足验收和经营需求,造成资产闲置和浪费。并且在项目设计阶段由于赶进度对商业经营特性的考量往往被忽略,造成结构性缺陷,影响经营。

一是缺出入口,无法满足消防验收。如10号线安德门站、绿博园站、万汇城站等。

二是商业区普遍隔离车站,商业区无法衔接车站人流,无法形成人流红利。如10号线雨山路站。

随着社会经济的整体下滑和互联网经济的冲突,传统商业模式(特别是相对偏远)难以为继,而且地铁商业体量相对偏小,无法形成虹吸效应,所以新线地铁商业经营就更加困难。新线商业经营处于混沌状态。

(四)第四阶段:调整发展期(2016年至今)

1.坚持“有所为有所不为”的原则合理配建商业。

一是对地段相对偏远、城市规划上发展前景不好和出入口建设协调较大的,我们放弃商业配建;二是根据车站周边城市规划方案合理定位商业配建(餐饮、百货、办公、货储等);三是小型商业加强与车站的有效融合,努力实现设施设备的共享共用。

2.开展上盖物业一体化设计。

以轨道交通站点为核心,划定站点周边大致500m×500m“轨道站点特定规划区”、站点周边200m×200m范围“轨道站点核心区”两个圈层的规划范围,形成站点及周边地区“上盖”“旁盖”在功能发展策略、土地利用、交通、空间及景观和土地收益等“五位一体”的设计方案。

例如,宁和线春江新城站上盖物业项目,该地块西南侧为春江新城站,我们采取一体化设计,将原地铁线路区间施工工法由盾构法改为明挖施工法,实现上盖物业开发与地铁车站同步规划、同步设计、同步建设。

五、南京地铁商业资源经营探索

(一)引进业内优质客户整体租赁

1号线新街口站、2号线乐富来地下商业街招商时,积极引进苏宁、金轮等上市公司,进行整租。

(二)零星商铺自主招商经营

积极尝试零星商铺自营模式,公开挂牌公开招商,通过自主经营和引进连锁品牌客户,商铺价值得到较大的挖掘。目前商铺租金普遍比开发初期增加50,个别商铺日租金高达145元/㎡。

(三)尝试整体商业集中规划分步招商

在夫子庙、武定门上盖物业招商时,利用资源公司自建优势,与设计、施工、建设单位密切配合,先行对商业体业态等进行定位,预留物业条件,进行集中规划后再分步进行招商。

(四)优质客户共建共营

充分利用地铁闲置地块,与麦当劳、肯德基等优质客户合作开发,共同报建、共同建设、共同经营、收入分成,先后开发了1号线迈皋桥、安德门等站商业。

(五)组建项目公司合作开发

资源公司通过公开招拍挂方式取得土地开发权后,成立全资子公司,以挂牌转让控股股权的方式引进战略投资者,由合资项目公司进行开发。股权转让后的合资项目公司独立运作开发,独立核算,资源公司按照股权比例或双方约定的条款进行利益分配。项目公司由合作方进行操盘运作,资源公司作为参股方派驻相关人员参与决策、经营和日常管理工作。

六、南京地铁商业经营的困惑和思考

(一)站内100㎡内商业消防验收合法问题的思考

鉴于地铁车站站厅设置面积不超过100㎡便民设施为地铁行业通行做法,且为地铁设计规范默认标准,因而南京地铁在线路规划设计时便纳入其中,同步建设,截至目前共设有站内商铺96间,总面积2068.38㎡,业态以百货为主,但一直未通过消防验收。

为解决合法经营问题,南京地铁一是按照A类标准装修商铺,根据消防要求设置灭火器等消防器材。二是积极与消防部门沟通,对商铺日常装修、经营等进行监管。

(二)商业与车站完全隔离问题解决方案的思考

目前南京地铁主要采取商业区与站厅平行布置方式解决商业与车站隔离问题,在无法平行布置时,则积极与建设、设计、运营等部门协调,调整车站结构,尽量缩短商业区与站厅的距离。

(三)互联网经济冲下的商业经营的思考

一是充分融入互联网+时代,加强互联网思维,让传统项目经营互联互通,提高项目盈利能力。

二是大力推进上盖物业一体化设计,走规模化发展之路,以增强地铁商业的吸引力。

谢谢!