深圳地铁·連城新天地地铁商业街专题演讲
2017年10月27日      王卓 | 富莱斯勒贸易(深圳)有限公司董事长特别助理

各位领导、各位嘉宾、各位同行:大家下午好!

非常感谢组委会给我这样一个机会,分享深圳地铁·連城新天地地铁商业街几年来的经营心得,今天由我代表公司向大家做如下报告。

首先,要感谢中国城轨交通协会以及资源经营专业委员会,在今年的7月深圳地铁·連城新天地5周年之际,授予我们“中国城轨交通商业示范街”这一荣誉,这份荣誉的获得是中国城轨交通协会和同行们对我们过去几年工作的认可,更与大家的帮助与支持密不可分。深圳地铁連城新天地地铁商业街,是国内第一条“多站厅贯穿、多枢纽相连”的地铁商业街,覆盖两个地铁区间共3个站厅,并连接深圳地铁1、2、3、4、11号线及亚洲最大的地下高铁站-福田站。该项目位于深圳福田CBD最核心,拥有极佳的区位和交通优势,为我们的经营创造较好的条件。目前,据不完全统计,商业街内日均客流量达到约20万人次,与地上数十栋写字楼、四个大型购物中心和深圳的会展中心展览馆相连,这些为我们5年来取得的成绩创造了良好的外部条件。

在“中国城轨交通示范商业街”的评选报告中,有这四句评语:精准务实的定位、安全舒适的空间、多元丰富的文化、创新求变的理念。这些也基本代表了連城新天地过去5年中不断摸索与实践的经营总结。这四项特点的落脚点,是“一体化”的商业运营管理和“爱人如己”的商业大道。

所谓“一体化”商业运营管理是由两个层面组成的,一是完整、协同的商业运营管理架构,二是持续、递进的市场培育。

首先,完整、协同的商业运营管理至少要有以下7个方面:招商、企划、商管、工程、运营、保障和战略缺一不可。“招商”是商户来源与质量的保障、“企划”是商业氛围与客流的保障、“商管”是商户与顾客管理及服务的保障、“工程”是设备设施与环境的保障、“运营”是商业秩序与安防保障、“保障”是内务支持与协调保障、“战略”是创新与持续发展的保障。正因为有了这样一个完整协同的管理架构,我们很早就获得了ISO 9000的认证,这在地铁商业街管理领域来说,是比较早的;再比如商场运营保障这块,整条商业街大约1.5公里长、4.2万平方米的建筑面积,相隔50-100米就设立一个微型消防站,并设立了三级检查机制(每天、每周、每月检查),且三个级别中的检查内容和参与人员都不相同,这些都使得我们的管理架构发挥了应有的作用。

其次,“持续、递进的市场培育”更多是从时间轴上去考虑,当招商完成以后,后续还需要做很多的工作让市场能够持续获得繁荣。这其中,绝不仅仅是简单的让利行为。比如说竞业管控这块,在招商过程中就要明确哪一些属于竞争性业态,怎么做好预防和管理,从而避免业态的正面冲突;再比如对于一些重点品牌,对商业街经营发展有帮助的品牌,我们如何去优先引入;还有一些限制性的管理,比如在整条商业街内,虽然是在地下,但空气并没有不舒适感,餐饮的业态比例非常大,但并没有太多的油烟,这其中,对于一些可能造成污染的商户,即便他们愿意给钱,我们也坚决不接受,从而保证整个商业街的环境;再比如转让方面,对于商业街的长期运营非常重要,我们对商铺的转让有非常严格的限制,原则上是不可以转让的,这样可以确保商户专注于经营,从而使整条商业街业态步入良性健康的发展。

在文化方面我们也做了不少工作,每年我们都会邀请一些知名的表演团队到商业街做演出,每年都会在商业街里做类似博物馆的不同主题展览,确保一条商业街同时举办的展览主题最少都在3-4个以上,并且每隔2-3个月更换一次主题,这些投入为商业街的氛围提升带来了好处。大家现在看到的两个玩偶,是国内地铁商业街领域第一个拥有自主知识产权的IP形象,我们叫“地铁宝宝家族”,围绕他们我们做了很多不同的主题活动。此外,从创新角度来讲,刚才上海、宁波地铁给了我们很多新的启发,其实連城也是从去年开始在创新这块做了很多尝试,利用整个連城新天地商业街庞大客流的特点,打造成各种创新创意产品首发与体验和众筹的平台,得到了很多深圳企业的支持我们的“创享街”也会做一些孵化项目,看到好的产品,也可以做孵化。最近我们和深圳本地的一家权威心理学研究院合作,打造“連城生活-华康博爱”心灵驿站,我们的初衷是地铁大量客流是白领,他们有很大的工作、生活压力,因此,我们每周五都会举办公益公开课,主题从“婆媳关系”到“单身不焦虑”再到“工作压力如何舒缓”等,这些主题都很接地气。将来,心灵驿站的范围还要进一步扩大,除了公开课,还会深入到日常的心理服务,因此,这也是我们商业街培育过程中的一种尝试。

分享完“一体化”管理体系的心得后,接下来分享一下連城自成立以后一直恪守的商道--“爱人如己”,即爱别人就像爱自己,换句话说,就是利人也是利己。在連城的各个细节,我们都体现了这样的商道,比如心灵驿站;比如商业街内的洗手间可以做成这样的干净、整洁;比如在垃圾处理上,考虑餐饮业态较多,在厨余垃圾的处理上我们专门设立了冷冻处理设施,避免不好的味道污染环境;比如我们牺牲了不少商业空间,用来打造公共的展览和休闲空间等。所有这些细节,都体现了連城“爱人如己”的商道。为此,我们总结了“以客为尊”的理念以及“眼到、耳到、口到、手到、心到”的经营诉求,希望顾客有一个很好的购物体验,同时你也会发现,无论什么岗位的员工,只要看到地上有烟头,都会马上捡起来的现象随处可见。

通过五年的努力,特别是我们的潜心运营与培育,我们的商业街内培育了一些全国创始店,如四云奶盖贡茶、桔子工坊、浙礼、越小品等;还有全国的知名品牌在深圳的首家店,如COCO壹番屋、俏凤凰、欧野眼镜等。通过“一体化”管理,我们也开始将知识的积累变成智力的输出,从单一项目的经营发展为“品牌的运营”。2017年,无锡地铁上马墩、梅园、河埒口站連城新天地开业;2018年,无锡地铁靖海公园站和“无锡东站”站、南昌地铁1号线地铁大厦站、深圳地铁上梅林站等多个連城新天地地铁商业街也即将陆续开业。

5年来,我们取得了一些小成绩,但这只能代表过去,未来,我们会不懈努力。坚持“踏实做事,诚恳做人,连动城市,连接心灵”的信念,伴随地铁连动城市的功能拓展,创造一个又一个连接都市人群心灵的重要纽带,践行“建地铁就是建城市”的理念,开辟地铁资源经营的“新天地”!

不周之处,敬请指正,谢谢大家!