地铁两站一区间之交通与商业共构概述——宁波·东鼓道
2017年10月26日      温伯华 | 宁波美昂龙商业管理有限公司商业部总经理

东鼓道作为一个新开业的项目,今天我想把喜悦的心情和大家分享,在此代表厦门宸诠商业公司、宁波美昂龙商业管理有限公司吴董事长、总经理王文秀先生为大家做东鼓道项目的分享。

一、东鼓道基本情况

东鼓道其实就是让消费者来放肆的,我们侧重的对象是18-28岁的学生、白领阶层。东鼓道平行于享有“浙东第一街”美誉的中山东路地下,地铁1号线鼓楼站至东门口站区间,自西向东依次穿越厂堂街、开明街及碶闸街,与周边天一商圈、鼓楼商圈、和义大道商圈紧密相连接。总建筑面积3万余平方米、全长760米、17个出入口直通地面,与宁波地铁1/2线鼓楼站、东门口站无缝对接,连接地面商场、写字楼、酒店、住宅。

二、东鼓道商业定位

东鼓道的商业定位为快时尚、强体验、潮元素、多重互动新感觉,打造集方便生活、休闲餐饮、朋友聚会、文化体验、服务配套于一体的城市休闲长廊!

东鼓道位于负一层、负二层,负三层是地铁的轨行区。对接鼓楼站的是负一层、对接东门口站的是负二层,呈立体垂直发展。位于东鼓道地上的中山东路由于前期地铁施工的缘故,地面商机有所减退,但自从东鼓道开业以来,中山东路的繁华也在慢慢恢复。下面是东鼓道的5个主题街区:

目前东鼓道招商的整体业态比例是餐饮57%、零售33%、配套10%。由于餐饮比例较大,油烟可能会引起空气质量的问题,因此在项目规划、设计阶段,我们就把电容量从6400千伏安扩容到1万千伏安,所以支持目前餐饮的比例绰绰有余。整个负一层、负二层共有7个机房,从排风、新风、水电、空调全覆盖综合型考虑,我们只为调整最佳的地下商业空间舒适感,比如空调主机出风口处是7.9度,末端出风口维持在18度,风吹下来到人体的舒适感维持在24-26度。

目前东鼓道共规划164间商铺,招商达成率8%。我们做了一个Logo“RuningNow”,包含可进驻东鼓道的一些商家品牌,其中不乏一些从宁波外地引进的品牌。全国招商的过程当中,也希望能够引进宁波没有的品牌。

三、项目历程

2015年8月21日厦门宸诠商业有限公司通过公开招投标取得东鼓道项目10年运营权;15年10月12日注册成立宁波美昂龙商业有限公司;16年9月8日东鼓道正式开工;17年8月21日开业。东鼓道自取得经营权到正式投入运营,历时整整两年!

我们在开发的过程中遇到一条街叫开明街,原本是市政地下通道,因为地铁1号线建设的原因,这条通道被摧毁了,建设完成后该通道必须还原。但在还原过程中,发现这条市政通道位于东鼓道负一层的天花板夹层位置。原先的建筑结构是水泥墙,下面有8根柱子,通过我们专业团队与设计单位、消防部门的不断沟通、协调,地面部分的消防墙采用消防卷帘门来替代。开明街通道在运营的过程必须保证24小时开放,方便宁波市民穿行,市民在通过新的开明街地下通道时往下看便是东鼓道项目。

四、建设过程管控

公司聘请了上海现代建筑设计集团、上海思建机电工程管理公司对东鼓道的设计品质进行把控;通过招投标选取了宁波本地甲级装修施工质资的浙江森晟建设有限公司,为项目机电工程、消防工程、装饰工程及弱电工程的施工总包;聘请乌鲁木齐铁建工程咨询有限公司为项目监理方对项目品质及安全进行监督管理;聘请了专业的消防技术顾问为项目消防问题把脉。

五、经验分享

在项目的推进过程中我们遇到了许多难点:

(一)规划类:项目在前期规划阶段各类法规性文件或无,或手续不全,或不符合商业使用需求等问题,直接导致后期商业规划难以实施。

1.项目无“产权”,沿地铁线开发之地下空间项目基本无“商业身份证”;

2.无餐饮环评批文,通常该类型项目的环评报告中仅有建设环评,并未考虑商业餐饮的使用功能;

3.一次消防批文或无,或不建全,或不接“商业地气”。

(二)设计类:项目在前期设计阶段基本由建筑设计院独立操作项目的建筑设计,商业设计考虑不周,直接导致商业规划难以实施。

1.建筑动线设计与商业流线的结合考虑不周;

2.在商业业态的使用功能上考虑不周,特别是餐饮业态的排烟与排油,尤其是在地下空间项目的设计上更是缺乏;

3.在各项能源使用上考虑不周,即风水电气等容量不足,甚至后续变更增容的空间也缺乏。

(三)策划类:因缺少商业经验或专业人员,在策划商业项目时往往不能及时发现问题,导致后续商业使用方困难重重。

1.商业市场不了解、项目理解不透,导致错失好的商业机会;

2.对于“谁是最好的项目经营者”无法准确判断,导致后续合作矛盾不断;

3.招标对象、招标要求、招标门槛的设定、筛选、邀约及洽谈有一定的局限性;

4.地铁运营与商业未能有效结合,实现真正的交通商业共构。

在宁波轨道交通集团的大力支持下,结合技术团队的共同努力,我们都一一克服了。此次、我们为宁波献上了“东鼓道——最美城市地下走廊”下一站,我们愿与全国轨道交通一起携手共建。