台湾捷运与上盖广场的共构
2017年10月25日      蔡明璋 | 台湾购物中心协会理事长

Tips:“捷运”,全名是“大众捷运系统”,英文译作"Mass Rapid Transit(MRT)"。台湾地区语境中的“捷运”指代台湾城市轨道交通系统,包括台北捷运、高雄捷运等具有独立路权(主要指独立通行权)的轨道交通系统。

位于台湾高雄市的大鲁阁草衙道购物中心于2016年初开业。商业楼地板面积为114433平方米(不含铃鹿赛道乐园29930平方米)。该购物中心分为主次商圈,主商圈以大高雄为核心,总人口数约277.8万人;次商圈涵盖台南及屏东县市主要区域,主次商圈人口总涵盖约500万人口,年度吸引人次为1200万人次。与台湾大多数购物中心均采用高楼层设计不同,大鲁阁突出低密度特点,建筑层高只有3层。大鲁阁草衙道为高雄捷运南机厂附属商业设施用地,大多数客人利用捷运站的方式来到购物中心,是台湾捷运站与购物中心共构的典型案例。

大鲁阁草衙道交通优势:

〇紧邻高雄捷运草衙站2号出口,消费者可以捷运便捷到达。

〇距离高雄核心商业区(三多商圈站)仅四站,捷运约9分钟可到达,有利于下班后前往本基地游逛与消费。

〇基地临国道一号南端出口,由左营开车至本基地约20分钟可到达,有利于使用高速公路之消费者前往。

〇距高雄国际机场站仅1站距离(3分钟),能吸纳观光客层。

大鲁阁草衙道的业态构成占比为零售40%、餐饮30%、娱乐(不计铃鹿赛道乐园)30%,强化餐饮及提供休闲娱乐体验是实体商场的胜出之道。大鲁阁草衙道的B1为停车场,受捷运站的影响,原计划的3000个停车位缩减为1197个。

大鲁阁草衙道市场优势:

〇百货商场同质化严重,商场业绩持平或下滑。

〇巨蛋、梦时代与义大等(类)购物中心型态量体大(业种丰富),业绩呈现二位数以上之成长趋势。

〇本案为体验型购物中心,合乎零售市场之整体趋势,能建立独特性、创造市场的差异化。

大鲁阁草衙道以运动休闲为突破,是以主题娱乐——铃鹿赛道乐园为主题娱乐的国际级购物中心。该购物中心的主要客层设定为25-44岁的年轻家庭族群,也借由铃鹿赛道乐园吸引国内外观光客的造访。除了铃鹿赛道乐园,商场还有健身工厂及保龄球馆、国际影城、美式室内弹跳床游乐场、VR主题体验馆、星际战场、日式温浴设施等体验式设施。此外,还有大鲁阁自创的主力店,一个综合式运动休闲区We Sport,结合室内篮球场、打击场等规划了运动零售品的销售区。

大鲁阁草衙道结合“购物中心和游乐园”的功能,应用了“台湾捷运站+购物中心”的模式,在交通部分,因为有捷运的帮助,让客人可快速到达,增加大鲁阁草衙道的客流量。美食、电影、购物、运动、游乐……大鲁阁草衙道让客人体验全方位的生活乐趣。