地铁物业与商业共构之发展
2017年10月25日      卢建华 | 上海现代建筑设计院设计部主任

前面各位嘉宾都是从业主方、管理方角度讲,主题都已经讲的很细了。由于时间关系,我在这里作为设计方,从设计管理角度谈一下对于东鼓道这个项目的感受。

上海现代建筑设计院做了许多大型的商业建筑,对地铁站点设计、站厅建立等项目进行参与,包括一些大型的商业体。东鼓道项目对我们来说是一个改建的项目,它的规模对我们来说也是一个挑战,它的全长是760米,为什么我会对760米这个概念有深刻的印象呢?因为我们在设计上海中心时,它的高度是632米,但这么长的商业街对我们也是第一次。因此,我们在做这个设计之前,我们把整个地铁商业进程进行了总结,分为以下四个阶段:

第一发展阶段:90年代到2002年,地下商业开发多以“廉价地下购物场所”的形象出现,呈现出业态单一化、档次最低化;

第二发展阶段:2002年到2008年,地下商业逐渐从单一走向丰富,从初创期走向成长期;

第三发展阶段:2009年以后,业态组织形式朝功能更加多元、商业元素更加完整的方向发展;除常规的商业业态外,更将公共休憩空间、社会生活服务、广告、咨询、商业展示等整合进来;

第四发展阶段:就是我们今天要特别强调的物业品质的现代化。“形象决定价值”——建筑亦是如此,地下空间存在阴暗、封闭等先天缺陷,在市场化的过程中更需要建筑艺术的协调与曲合。

前面都是已经过去了,现在在此基础上要统一物业品质的现代化,是将形象将决定我们项目的价值(使用价值、赋予价值等),我们从这一方面进行探讨。接下来关于东鼓道项目的一些重点的东西,我想和大家分享一下。具体的关于设计这块的内容,太过于深奥我就不展开了,我想谈四个方面:

一是面临的问题

首先是我第一次来到宁波,在温总的带领我下去,给我的感觉就是阴冷、昏暗,让我留下了深刻的印象,做其他土建项目没有过这么潮湿,因此主体地下通道的方案在真正需要开发策划时,差距是很大的。然后是我们主体地下通道项目的施工周期、站点施工周期和现有开发条件的建设时间差距不一致,大家知道时间拖得越久,所有的规划、所有的内容都会进行调整,这是我们面临的问题。最后是规划方面公共区和导入商铺的关系,这是我们必须考虑的问题。

二是解决的措施

PPT左边的这些是我们内部的一个体系,即专题咨询、专业设计、专项管控,凡是一些改造的项目我们必须通过这个流程来解决我们所面对的一切问题。PPT右边的叫实地评估、实时优化、实效会审,这些是由上海市建部门配合我们进行项目的实践,东鼓道项目我们的设计团队在上海,我们的管理团队在现场,我们设计师如果到现场的话按照集团的要求,你不是设计师你体会一下管理者需要的产品是什么、你是消费者你需要的产品是什么。这就是我们通过不断的循环,从左边到右边达到项目不断向前推进。

三是实现的目标

我们从更安全、更环保、更时尚、更经济这4个指标来实现:1)“更安全”,大家都知道上海曾经发生过一次严重的外滩踩踏事件,因此对所有的项目我们集团从方案的设计、评审阶段就开始关注。地下空间开发作为大城市来说是新兴的,地下空间要考虑的安全问题第一个是消防、第二个是交通、第三个是空气质量,东鼓道是一个大型的土建项目,原来做设计的时候大的基础条件已经创造好了,但是一些细微的东西在我们第二次设计时候必须都考虑进去。2)“更环保”,我们对环保的要求通过专项设计的评估指标,应用到项目的论证和评估中。3)“更时尚”,根据美昂龙公司的要求,东鼓道项目要做成宁波商业新地标。4)“更经济”,这个项目实际上存在一定的难度,因为商业管理公司要求我们做的是一个系统设计,双方在通过不懈的努力下基本完成。

四是购物的体验

主要是三个方面:1)善于变化的建筑风格,目前小商铺设计和整体商业规划融为一体,形成一种鲜明的商业效果;2)崇尚自然的购物环境,包括所有设备的选型和自然条件的协调,模拟自然通风条件、光照条件;3)灵活舒适的购物要素,配合不同主题活动就会在广场上开设符合其活动概念的临时商铺。

从21日开业以来这几天的表现来看,可以说是“想象之中、意料之外”,想象之中的是整个过程应该是渐进的,意料之外下的是人山人海。我们在设计阶段把该考量的一些问题都考量到了,从硬件上我们的设计过程中得到了一次检验,下面随着后续的共建开发,我们会进一步配合项目的积极推进,达到一种完善。谢谢各位!